La valutazione immobiliare è un'attività che viene svolta da professionisti abilitati a questo riguardo e che si pone l'obiettivo di determinare (quale scopo principale, ma non unico) un elemento patrimoniale dell'immobile, generalmente consistente nel valore di mercato, ma che può essere differente da quest'ultimo in funzione dello scopo dell'attività valutativa e della tipologia dell'immobile da valutare. Un altro obiettivo, strettamente collegato con il primo, è quello di effettuare una due diligenze che può riguardare differenti ambiti (urbanistico, tecnico, catastale, ecc.) a seconda dell'incarico ricevuto dal valutatore. L'attività di valutazione immobiliare si concretizza con la redazione di un rapporto di valutazione, nel quale vengono riportati ed illustrati i risultati del lavoro del valutatore.

Iva immobili: la legge di conversione del decreto Bersani

01/09/2006 - “Decreto Legge n. 223 del 4 luglio 2006 – revisione del regime fiscale delle cessioni e delle locazioni di fabbricati (art. 35, commi da 8 a 10-sexies). Primi chiarimenti”. È questo l’oggetto della circolare n. 27 che l’Agenzia delle Entrate ha diffuso il 4 agosto scorso al fine di sbrogliare i nodi attorno al decreto Bersani - convertito con la legge n. 248 del 4 agosto 2006 pubblicata su Gazzetta Ufficiale l’11 agosto 2006 – in materia di tassazione immobili.

Come viene spiegato nella suddetta circolare, l’art. 35 del decreto introduce un “generalizzato regime di esenzione dall’imposta sul valore aggiunto” per i trasferimenti e le locazioni di fabbricati ad uso abitativo e strumentale. Se pure con qualche eccezione.

Non si applica l’esenzione da Iva nelle operazioni seguenti:

1) cessioni di immobili ad uso abitativo e strumentale effettuate da imprese costruttrici o da imprese che eseguono lavori di ristrutturazione (soggetti passivi di imposta) nei confronti di qualsiasi acquirente, purché ciò avvenga entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile.

Se si tratta di cessione di immobili abitativi l’Iva sarà pari al 4% in presenza di requisito “prima casa”, e al 10% in assenza del requisito “prima casa”. Passerà al 20% se si tratta di un bene di lusso. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagheranno rispettivamente in misura fissa, pari a 168 € ciascuna.
Se si tratta di cessione di immobili strumentali, l’Iva sarà dovuta al 20%; in caso di immobili ristrutturati, l’aliquota Iva sar� ridotta al 10%. L’imposta di registro sar� sempre dovuta in quota fissa, pari a 168 euro. Mentre le ipotecaria e catastale saranno rispettivamente pari al 3% e all’1%.

Sconto dell’imposta ipocatastale
Su queste due ultime imposte è tuttavia previsto uno sconto del 50% (per un’imposta ipocatastale ridotta dal 4% al 2%) per società di leasing, fondi immobiliari, banche ed intermediari finanziari. Tale disposizione sarà operativa a partire dal 1° ottobre 2006.

2) cessioni e locazioni di immobili strumentali nel caso in cui l’operazione sia effettuata:

a) nei confronti di soggetti passivi di imposta, dalla cui attività derivi un diritto di detrazione sino al 25% dell’imposta assolta sugli acquisti (banche, cliniche, istituti scolastici, studi medici, assicurazioni);
b) nei confronti di acquirenti non soggetti passivi d’imposta (enti, organizzazioni, associazioni o persone senza partita Iva);
c) con esplicita scelta da parte della societ� locatrice o venditrice per l’assoggettamento all’imposta sul valore aggiunto (regime opzionale), nel caso in cui l’acquirente o il locatario sia un soggetto Iva avente diritto ad una detrazione dell’imposta sugli acquisti superiore al 25%.

Visualizza lo schema riepilogativo elaborato dalla redazione di edilportale.com

Obbligo di segnalazione della opzione di imponibilità
L’operazione diviene pertanto esente da Iva quando il cedente è un soggetto passivo di imposta con un diritto di detrazione superiore al 25%. A meno che il locatore o il venditore opti per l’imponibilità. In questo caso, le parti devono presentare contestualmente alla registrazione del contratto (ora obbligatoria anche per le locazioni soggette a Iva) un’apposita dichiarazione che consenta di esercitare l’opzione per l’imponibilità. Le modalità per tale adempimento saranno individuate da un apposito provvedimento che l’Agenzia delle Entrate emanerà entro il 15 settembre 2006.

Individuazione della base imponibile
Nelle compravendite tra privati, aventi per oggetto immobili ad uso abitativo, si può utilizzare come base imponibile il valore catastale del bene trasferito anziché il prezzo pattuito e indicato nell’atto del rogito. Questo è possibile dal 1° gennaio 2006.
Con l’entrata in vigore del Decreto 223/06 la suddetta disposizione conserva validità. Questo significa che è da considerarsi come base imponibile il valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato, quando l’operazione di vendita avviene tra privati ed il cui oggetto sia un immobile abitativo.
Si continuerà invece a considerare come base imponibile il prezzo pattuito:
- in tutte le vendite in cui è ordinariamente applicata l’Iva. Anche in quelle dichiarate esenti da Iva;
- quando la vendita avviene tra privati, ma ha per oggetto un immobile destinato ad uso non abitativo;
- nelle vendite tra soggetti diversi dalle persone fisiche, che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione.

Obbligo di rettifica
Nell’ultima versione del provvedimento viene meno l’obbligatorietà della rettifica della detrazione, cioè di restituzione dell’Iva gi� detratta prima della manovra-bis. In particolare, non si rimborsano i crediti d’imposta per:
- tutte le locazioni o cessioni effettuate in esenzione da Iva;
- i fabbricati abitativi di cui si è già in possesso al 4 luglio 2006, data dell’entrata in vigore del decreto 223/06, a condizione che i lavori di costruzione o ristrutturazione siano stati completati da meno di quattro anni (entro il 4 luglio 2002);
- i fabbricati strumentali per i quali sia stato specificato, nella stipulazione del primo atto di vendita avvenuto dopo il 4 luglio 2006, la scelta dell’imposizione Iva. (riproduzione riservata)